Dicas sobre o uso de Garagens em Condomínio

Em edifícios, todos sabem que os espaços são reduzidos e, por isso mesmo, respeitar e zelar pela organização do condomínio é essencial para a boa convivência. Afinal, qualquer barulho ou sujeira podem acarretar incômodo para os vizinhos. 

A garagem é um dos pontos mais sensíveis do condomínio. Além de ser a porta de entrada de muita gente, é o principal ponto de atrito entre vizinhos.

Além das tão discutidas vagas sorteadas, há quem conduza o veículo em alta velocidade, ou quem use o local como depósito, além daqueles que buzinam sem necessidade no local. Há também quem não estacione seu carro na vaga correta, deixando um vizinho sem ter onde parar. Outros estacionam o automóvel de maneira errada, e quem tiver o azar de ficar com a vaga ao lado, não consegue sequer abrir sua porta.

A garagem, além de receber toda essa atenção por parte dos problemas de convivência, também, sabe-se, é em geral por onde entram os temidos assaltantes.

Lavagem de veículos

É comum a proibição de se lavar veículos nas garagens dos prédios.

Problemas que podem ocorrer em função da lavagem: gasto excessivo de água do condomínio, alagamento no piso, transtornos à livre circulação, respingos de água e produtos químicos em outros veículos que ocasionam manchas na pintura.

Em alguns casos, o condomínio autoriza os faxineiros e manobristas, para aumentar suas rendas nas horas de folga, a lavarem os veículos de moradores. É preciso atentar para alguns pontos:

• Com isto, abre-se o precedente para o funcionário entrar com uma ação contra o condomínio, para receber horas-extras, mesmo que os moradores beneficiados com o serviço tenham sido pago por ele como particulares.

• Além disso, a legislação trabalhista fala em limite máximo de duas horas-extras por dia, além da obrigatoriedade de um período de descanso de 11 horas entre uma jornada de trabalho e outra. O descumprimento destas normas acarreta em multa para o condomínio.

• Se mesmo assim for consenso dos condôminos que esta prática deva ser instaurada, é conveniente que haja a aprovação em assembleia.

• Se o síndico discordar, ele pode renunciar ao cargo para não ser conivente com uma prática perigosa e virtualmente ilegal.

Alterações na planta da garagem 

 Como e quando providenciar 

• A planta da garagem consta do Registro de Imóveis, com a demarcação das vagas e da área ocupada por cada uma delas. Para quaisquer alterações, é preciso ter a aprovação de 2/3 dos condôminos em assembleia, já que a Convenção será modificada, e também comunicar a alteração (tanto da planta quanto da Convenção) no Registro de Imóveis.

• O mesmo procedimento vale quando se vai ampliar a garagem, demarcando vagas em área prevista inicialmente como espaço de lazer, por exemplo: aprovação por unanimidade e mudança da planta no Registro de Imóveis.

• Também vale para alterar o tamanho de vagas isoladas.

Rodízio de vagas 

Como e em que casos aplicar

• Normalmente, quando as escrituras de apartamentos  referem-se a vagas na garagem, estas não são especificadas. Ou seja, o condômino tem direito a uma vaga qualquer na garagem. Neste caso, é recomendável o rodízio, porque sempre há os espaços com localização melhor. Assim, garante-se a igualdade de direitos e o equilíbrio entre os moradores. 

• O rodízio de vagas pode constar da Convenção ou do Regulamento Interno, bem como sua periodicidade (semestral, anual). 

• Se este for o caso, o síndico é obrigado a realizá-lo como o texto determina.

Outros usos para garagem 

Como proceder e combater infrações 

Os Regulamentos e Convenções costumam proibir outros usos para a vaga de garagem, que não o estacionamento do veículo.

 Exemplos:

• Guardar madeira: como é material inflamável, traz riscos à segurança.

• Guardar outros materiais ou instalar armários: a propriedade da vaga está sujeita ao seu uso, ou seja, o estacionamento.

• Lavagem de veículos.

Como a vaga é unitária, a princípio não deve ser usada por dois veículos, como uma moto e um carro, uma bicicleta e um carro, ou duas motos. 

Se a moto é o único veículo do morador, não há nenhum inconveniente que ela seja estacionada sozinha na vaga, mesmo que esta tenha sido projetada para o tamanho de um carro.

Alguns condomínios têm locais determinados para a guarda de motos, quando estas são o segundo veículo da unidade. Para a instalação de um local deste gênero, é preciso aprovação de 100% dos condôminos, já que se trata

de alteração de área comum. Como também se trata de alteração de planta do prédio, as mudanças decorrentes da instalação devem ser comunicadas ao Registro de Imóveis.

Portão de garagem 

De quem é a responsabilidade em caso de acidente? 

1- Motorista aproveita a passagem de um carro à frente, e o portão se fecha, danificando-se e ao automóvel.

Responsabilidade do motorista em ressarcir o condomínio pelos danos causados ao portão, além de arcar com os reparos do seu próprio veículo.

2- Motorista abre o portão, e o porteiro o fecha acidentalmente durante a passagem do carro.

Responsabilidade do condomínio em ressarcir os danos no veículo, bem como eventuais gastos com transporte no tempo de conserto (táxi, aluguel de carro). Os reparos no portão também ficam por conta do condomínio.

• Em caso de dúvida, o ônus da prova cabe ao reclamante.

• Existe um seguro específico para cobrir danos causados por acidentes causados por portões eletrônicos.

  

Roubos e furtos em garagens 

De quem é a responsabilidade?

Neste caso, vale a regra jurisprudencial: o condomínio só é responsável se há um funcionário responsável pela vigilância da garagem.

• A palavra veículos inclui também motocicletas e bicicletas. 

• É conveniente que na Convenção exista um item que deixa claro que o condomínio não se responsabiliza por roubos de veículos e furtos de objetos deixados em seus interiores.

• No entanto, a maior parte dos condôminos pode ser a favor que o condomínio se responsabilize por prejuízos desta natureza. Neste caso, pode-se contratar um serviço de vigilângia 24 horas para a garagem, e uma cobertura de seguro para roubos e furtos. 

• Se o condomínio contratar este tipo de cobertura, o síndico é obrigado a acionar a seguradora quando ocorre um sinistro.

Danos em veículos 

Quem deve arcar com os custos?

• A jurisprudência estadual e federal tem seguido o princípio de que o condomínio só é responsável por danos aos veículos estacionados nas garagens se há um funcionário fazendo vigilância no local. 

• A simples presença de equipamentos de vigilância, como câmeras, não responsabiliza o condomínio.

• Em muitos casos, pesa também a determinação da Convenção sobre a responsabilidade do condomínio sobre este tipo de acidente. 

• Se o dano for causado por um garagista ou manobrista, funcionário do prédio, o condomínio fica obrigado a ressarcir o proprietário do veículo.

• Se o dano for causado por reboco descolado do teto, queda de telha ou evento semelhante, o condomínio também deve ressarcir o proprietário.

• Se o dano for causado por um condômino a outro, e houver testemunhas, não há por quê o condomínio se envolver.

Entulhos e outros objetos na garagem 

Local deve ser usado apenas para guarda de veículos 

• A garagem é um local de onde podem se originar diversos transtornos no condomínio. Um muito comum é a guarda de objetos estranhos ao local, como entulho, móveis velhos, etc.

• O grande problema é que essa situação, além de estar fora da convenção do condomínio, ainda ajuda a desvalorizar o imóvel. Imagine um interessado visitando o local: a bagunça generalizada e tudo o que não for carros (ou motos, se a convenção permitir) vai gerar estranheza.

• Manter objetos na garagem também pode prejudicar a segurança do empreendimento. Já pensou se o seu vizinho estoca litros de combustível em um galão bem ao lado do seu carro? Ou então se há vários móveis velhos atrapalhando o acesso às vias de entrada e saída? Isso pode atrapalhar o condomínio para receber o seu AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), que é obrigatório.

Como proceder

• Para evitar essa situação, o ideal é manter os funcionários do condomínio de olho na garagem. Se o morador for avisado da proibição de deixar materiais na garagem no mesmo dia em que os colocou ali, e que será multado, a probabilidade da remoção imediata é grande.

• Mas como proceder quando o mau uso da garagem virou rotina? Caso não haja punição prevista no regulamento interno, o ideal é que uma assembleia aprove as medidas que deverão ser tomadas, como multa e remoção do material da garagem por parte do condomínio – os custos deverão ser pagos pelo condômino.

• Antes de tomar essa última decisão vale, sempre, aquela conversa amigável, seguida por notificação escrita e depois de multa. Assim, o condômino não pode dizer que não estava a par da situação.

Armários

• Quando há grande demanda por mais espaço para guardar materiais, uma possibilidade é a instalação de armários em uma área comum – desde que aprovada em assembleia. Há, porém que se tomar uma série de cuidados: pedir para que ali não se guarde nada perigoso, inflamável.

• Também é importante que a limpeza seja feita periodicamente. Os armários devem ser padronizados – todos do mesmo modelo. É melhor que não encostem no chão, permitindo assim uma melhor limpeza do local pelos funcionários do condomínio.

Outros veículos

• A convenção e o regulamento interno devem ser bastante claros com relação ao uso correto da garagem. Via de regra, a convenção diz que apenas veículos podem ficar ali – e geralmente um por vaga. Ficam vedadas, portanto, motocicletas e bicicletas estacionadas em vagas grandes juntamente com outro veículo.

• Para as bicicletas pode-se criar um bicicletário, em geral se houver um espaço para tanto, fica mais confortável para quem tem o veículo. Para que o local são seja um depósito de bicicletas, anualmente o condomínio pode pedir para que os donos reapresentem suas bicicletas – as sem donos podem ser doadas.

Aqui, vale explicar que mesmo com um local específico para a guarda das bicicletas, o condomínio não é responsável pelas mesmas em caso de roubo.

• As motocicletas, porém, podem render muito mais assunto que as bicicletas. Caso a vaga do morador que possua um carro e uma moto seja grande, a probabilidade dos dois veículos serem estacionados no mesmo local é grande.

• Por mais que não atrapalhe o vizinho, abre-se aí um precedente para que outra pessoa tente fazer o mesmo, gerando um efeito dominó. E, se, no futuro, esse morador tiver que ficar com uma vaga menor, que não comporte os dois veículos?

• O ideal é não permitir que dois veículos ocupem a mesma vaga. Entretanto, já que a demanda por locais para estacionar motos só cresce, uma possibilidade é que o condomínio, se possível, destaque algum local para isso – pode-se cobrar pelo uso. Dessa forma, ainda há certo ganho financeiro para o empreendimento.

Dicas de etiqueta: Garagem 

Atitudes para melhorar o uso da garagem com gentileza e valorização da Convivência:

• Quando alguém para seu carro fora da demarcação da vaga, atrapalha a vida de muita gente – o carro ao lado tem de ser parado também fora da demarcação, e o vizinho deste também, criando um “efeito cascata” que pode ser evitado com um pouco de boa vontade.

• Cuidado ao abrir a porta do carro, para não bater ao carro ao lado. É uma medida simples que evita brigas e prejuízos.

• A vaga do seu veículo na garagem deve servir apenas para isso: ser a vaga do seu veículo. Não é seguro nem correto utilizar-se deste espaço como depósito de objetos ou entulho.

• O carrinho para conduzir volumes, infelizmente, não tem vontade própria. Mas é tão bom quando chegamos carregados e encontramos ele no lugar, não é?

• Estacionar seu veículo fora da vaga, mesmo por “cinco minutinhos”, não é uma boa idéia. No condomínio moram muitas pessoas, com muitas necessidades diferentes – por isso, os “cinco minutinhos” podem atrapalhar muito mais do que você imaginou inicialmente.

• Não é só o porteiro que escuta a sua buzina quando você pede para ele abrir o portão. Imagine se todos forem fazer isso todas as vezes que entrarem na garagem, como vai ser infernal a vida de quem está no térreo, nos andares baixos, nos terrenos vizinhos... Portanto, não faça disso uma prática, utilizando-se do procedimento apenas em último caso.

• A garagem não é um lugar adequado para crianças brincarem, além de ser perigoso.

Problemas no uso da garagem 

Carros estacionados fora da vaga, motos, danos, furtos, uso como depósito, buzinas, portões automáticos, ... 

Selecionamos abaixo algumas das situações mais comuns envolvendo o mau uso do local, os problemas que estas práticas podem gerar, e sugestões para normalizar a utilização. As sugestões elencadas não excluem a aplicação de multas e advertências – pelo contrário. Mesmo quando não citamos entre as sugestões, elas podem e devem ser aplicadas. 

No entanto, nosso foco aqui foi ampliar o leque de atitudes que podem ser tomadas para combater os problemas de mau uso da garagem. Além de esclarecer sobre certas conseqüências imprevistas geradas pela utilização fora da norma.

1) Carro parado fora da vaga

PROBLEMAS QUE PODE CAUSAR:

• Impedir a circulação na garagem, gerando atrasos em compromissos de condôminos ou até, para citar casos extremos, mas possíveis, dificultando socorro a um condômino doente, ou que tenha tido um acidente ou mal súbito, ou dificultando a saída de um morador que tenha de atender a um chamado urgente (no caso de um médico, por exemplo)

• Desorganização do uso da garagem: se você para na vaga de alguém, esse também vai ter de parar em umavaga errada, criando um “problema em cascata”

• Irritação entre vizinhos

SUGESTÕES:

• Agir rapidamente e com firmeza. Não hesitar em aplicar as advertências e multas previstas na Convenção e no Regimento Interno. Esse é um problema que, se não for combatido desde o princípio e seriamente, pode gerar uma prática que se torna uma das principais causas de atrito em condomínios

• Realizar uma campanha de esclarecimento, com cartazes no elevador e no quadro de avisos da garagem, se houver

• Além disso, se houver câmeras na garagem, pode-se orientar o porteiro ou zelador interfonar imediatamente para a unidade relativa ao automóvel deixado fora da vaga, solicitando o estacionamento na vaga correta. É claro que isso só será feito se não for preciso deixar a portaria a descoberto para identificar o veículo. O porteiro pode solicitar a identificação ao zelador ou a um funcionário que esteja próximo ao local

• Para não privilegiar ou desprivilegiar ninguém por muito tempo, com as melhores ou piores vagas, realizar rodízio das vagas em períodos mais curtos

• Quando houver espaço disponível, pode ser tentada a redistribuição das vagas com a criação de uma vaga de carga e descarga, próxima ao elevador, com permanência de 15 minutos com o pisca-alerta aceso.

2) Carro maior que a vaga

PROBLEMAS QUE PODE CAUSAR:

• Dificuldade de acesso às vagas vizinhas

• Dificuldade de manobra

• Ocupação de uma área maior do que a que o condômino tem direito

SUGESTÕES: 

• Antes de mais nada, consulte a Convenção e o Regulamento do condomínio sobre o assunto: veja se existem normas sobre o tamanho do veículo que pode ser estacionado 

• É dever do novo condômino ou morador conhecer e aceitar a Convenção e o Regulamento do condomínio para o qual está se mudando – pelo menos até que a Convenção seja modificada em assembleia, com o voto de 2/3 dos condôminos

• Não é conveniente redimensionar apenas algumas vagas para comportarem carros maiores. Seria necessário alterar todas, para não ferir o princípio de igualdade no uso de área comum.

3) Carro e moto ou bicicleta na mesma vaga

PROBLEMAS QUE PODE CAUSAR:

• Dificultar manobra nas vagas vizinhas

• Dificultar acesso às vagas vizinhas

• Apesar disso, em alguns condomínios, tal prática costuma ser tolerada sem gerar atritos, desde que as vagas sejam espaçosas e os veículos não ultrapassem a faixa que delimita o seu espaço. 

• Por outro lado, em muitos casos, isso pode tornar inviável a organização da garagem e, consequentemente, virar uma grande fonte de atritos. Assim, muitos condomínios permitem apenas um veículo por vaga – OU um carro,

OU uma moto, OU uma bicicleta. Dessa forma, liberar o estacionamento dos dois, em casos isolados, pode descaracterizar a norma e abrir o precedente para uso da vaga como depósito (vide abaixo os problemas neste caso)

SUGESTÕES: 

• Aplicar rigidamente a Convenção e o Regulamento. Transigir em um caso ou dois pode abrir precedentes perigosos

• Construção de bicicletário

4) Uso da vaga como depósito

PROBLEMAS QUE PODE CAUSAR:

• Ruim para a higiene: materiais como madeira e papel tornam-se facilmente abrigo e alimento para insetos que podem se alastrar no condomínio

• Desvirtua o uso da área comum previsto na Convenção

• Pode expor as crianças do condomínio a objetos perigosos

• Em excesso, pode dificultar manobras e acesso a vagas

• Inconveniente esteticamente, criando aparência de bagunça

SUGESTÕES: 

• Agir rapidamente na aplicação de advertência e multa, antes que a prática se instale e que algum problema aconteça – neste caso, por negligência, o condomínio pode até ser processado

• Colocar um cartaz de alerta sobre o problema, em área comum

5) Buzinada para abrir portão

PROBLEMAS QUE PODE CAUSAR:

• Incômodo aos moradores dos andares mais baixos

• Problemas com moradores de imóveis vizinhos ao condomínio

• É um procedimento que, por chamar a atenção, expõe a segurança do condomínio

SUGESTÕES:

• Os condomínios mais seguros atualmente não permitem que o porteiro abra o portão de veículos que simplesmente buzinem para entrar. Muitos assaltos já ocorreram por esta “brecha” de segurança. Mesmo que o carro não tenha vidros escuros, à noite o porteiro pode ter de abandonar seu posto para verificar se é mesmo um condômino que quer entrar

• É claro que, para isso ocorrer, o condomínio tem que ter acesso eficiente por controle remoto, e igualmente importante, ter estabelecido esta regra com anuência dos condôminos, em assembleia. O porteiro deve ser bem orientado neste sentido

• Se seu condomínio não adota esta regra, pode-se sugerir aos condôminos piscar o farol do veículo, se for à noite, para evitar o barulho da buzina

• Neste caso, se as buzinadas acontecerem muitas vezes ou durante um longo tempo em uma vez, pode ser também um sinal de distração ou ausência do porteiro no posto. Peça para o zelador observar o caso

• Ainda neste caso, pode-se criar, apenas para a saída (nunca para a entrada), uma alternativa para o acionamento dos portões

6) Aluguel de vagas na garagem

O novo Código Civil institui que vagas na garagem que serão alugadas deverão ser oferecidas com prioridade a condôminos proprietários, depois a condôminos inquilinos, e só não havendo interesse destes seria possível alugá-

las a pessoas estranhas ao condomínio. Veja o texto da lei:

"Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores."

O aluguel para não-moradores traz alguns problemas:

• Se o portão é eletrônico, o usuário terá de ter o controle remoto, e irá circular por dependências comuns, mesmo que seja só na garagem. Assim, a segurança fica comprometida. 

• Se a Convenção proíbe esta prática, mas o síndico é conivente com quem a realiza, pode ser acionado na Justiça pelos condôminos, no caso de um acidente. 

• Se há manobrista ou vigilante no estacionamento, e a Convenção não exime o condomínio de responsabilidade pelos bens de não-moradores, pode ser acionado nos casos de acidente, furto de objetos no interior do veículo, e roubo.

Prédio comercial

• É comum que se determine horário de abertura e fechamento, de acordo com o Regulamento do edifício, ratificado por assembleia.

• No entanto, não se deve proibir terminantemente o  pernoite, para não interferir no direito ao uso da propriedade, garantido pela Constituição Federal. 

• Assim, se um veículo não for retirado até o horário de fechamento, ele deve ser retirado apenas no dia seguinte, no horário permitido.

Entrada de visitantes pela garagem

• É conveniente a proibição de visitantes estacionarem na garagem do prédio, mesmo na vaga desocupada da unidade a que se destina. 

• Se a Convenção proíbe esta prática, mas o síndico é conivente com quem a realiza, pode ser acionado na Justiça pelos condôminos no caso de um acidente. 

• Se ocorrer algum acidente na garagem, como batidas em outros carros, no portão eletrônico ou atropelamento de uma pessoa, o envolvido não é um condômino, mas um terceiro, o que pode trazer complicações em acertos informais e ações judiciais. 

• A entrada de visitantes pelo portão da garagem também pode comprometer a segurança. 

• Se há manobrista ou vigilante no estacionamento, e a Convenção não exime o condomínio de responsabilidade pelos bens de não-moradores, pode ser acionado nos casos de acidente, furto de objetos no interior do veículo, e roubo.

Temporada

Em apartamentos alugados para temporada, convém consultar a Convenção do prédio sobre a possibilidadedo inquilino provisório ocupar a vaga da garagem correspondente à unidade.

• Se existe essa possibilidade, também é conveniente constar do contrato de aluguel a permissão do proprietário para uso da vaga.

Vaga inexistente

• Uma construtora ou um particular ofereceu na escritura de um apartamento uma vaga correspondente paraveículos. No entanto, o edifício tem 20 unidades e 14 vagas. 

• Neste caso, deve-se pleitear na Justiça a indenização da vaga proporcional ao valor do apartamento_ bem como cobrar as despesas de estacionamento desde a ocupação do imóvel.

• Também pode-se entrar com uma ação para a devolução do imóvel, e o ressarcimento de todas as importâncias pagas, acrescidas de juros e correção monetária, além dos gastos com estacionamento. 

• Nas duas alternativas acima, também cabe uma ação por perdas e danos morais.

Penhora de vagas da garagem

• Em dezembro de 1.999, o STJ (Supremo Tribunal de Justiça) determinou que vagas de garagem em edifício não são penhoráveis para quitação de dívidas.

• O Tribunal considerou que a vaga é uma parte inseparável da respectiva unidade. A ação que motivou a decisão foi relativa à quitação de uma nota promissória. Mas provavelmente esta jurisprudência será usada no caso de um eventual processo por inadimplência quanto às taxas condominiais.

 FONTE: www.seraes.com.br