Cargo se Síndico deve ser
Levado à Sério. Administradores de condomínios, assim como
presidentes de associações de bairros, têm certa autonomia para tomar decisões
importantes, mas precisam respeitar uma série de dispositivos legais.
Embora
muita gente (a maioria das pessoas, diga-se de passagem) fuja das
responsabilidades de um cargo de administrador privado, alguns fazem questão de
assumir esse posto de liderança, seja no condomínio ou no bairro onde moram.
Ser síndico ou presidente de associação, no entanto, não significa só cobrar ou
investir o dinheiro arrecadado. Existem responsabilidades legais que podem ser
cobradas na Justiça.
No caso do
síndico, algumas obrigações estão previstas em lei. O próprio Código Civil de
2002 traz diversas disposições sobre as responsabilidades do administrador do
condomínio.
Para um síndico ser processado civilmente, é preciso que ele
esteja sendo omisso ou extrapolando a sua esfera de administração. Por isso,
estar ciente das responsabilidades descritas nas leis e no regimento interno é
essencial. Não é um cargo de pouca importância, porque você assume os bônus e
os encargos.
A responsabilidade civil do síndico ocorre
quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando
prejuízos aos condôminos.
A responsabilidade criminal do síndico
acontece quando este não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas a uma
omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou
contravenção.
Confira abaixo os problemas que podem ocorrer
neste sentido, e como evitá-los:
Responsabilidade Criminal
A responsabilidade criminal do síndico
envolve geralmente os crimes contra a honra (injúria, calúnia ou difamação), a
apropriação indébita de fundos do condomínio, e a apropriação indébita de
verbas previdenciárias dos funcionários.
Para crimes contra a honra, o código penal
prevê penas de um mês a dois anos de reclusão, além de multa.
Para a apropriação indébita de fundos do
condomínio, o CP prescreve reclusão de um a quatro anos, podendo ser aumentada
de um terço, e multa.
Para a apropriação indébita de fundos
previdenciários dos funcionários, as penas previstas são de dois a cinco anos,
e multa.
Roubos, Furtos e Danos
De modo geral, o condomínio não é responsável
por roubos, furtos e danos a bens individuais dos condôminos. Em especial se a
convenção do condomínio tem cláusula expressa de não indenizar nesses casos.
O condomínio pode ser responsabilizado se um
funcionário causou danos a um condômino. E nesse caso, o síndico pode ser responsabilizado
pelo condomínio, se ficar provado que não tomou as precauções necessárias na
hora de contratar o funcionário, ou de averiguar se estava cumprindo suas
funções corretamente.
Como Evitar Problemas
Não permitir que funcionários do condomínio
recebam chaves dos apartamentos ou veículos dos condôminos
Ser cuidadoso e criterioso na hora de
contratar um funcionário, providenciar o treinamento necessário e sempre
verificar se está cumprindo suas funções.
Funcionários, Litígios
Quando o condomínio descumpre as leis
trabalhistas, é muito comum o funcionário processá-lo, principalmente logo após
sua rescisão, através dos advogados do seu sindicato.
Se for comprovada a ação voluntária do
síndico no caso, ele poderá ser responsabilizado civilmente.
O não-pagamento de verbas previdenciárias
retidas as\os funcionários gera responsabilidade criminal do síndico.
Como evitar problemas
Cumprindo todas as leis trabalhistas,
pagamentos de benefícios, com atenção às datas de vencimento.
Como a burocracia trabalhista é complexa, tanto
em termos de leis quanto em documentos exigidos, é conveniente contratar uma
empresa ou profissional para cuidas destas questões no condomínio.
No entanto, o síndico deve sempre exigir
comprovantes da empresa.
Playground e Piscinas
Para a conservação de playgrounds existem as
normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) – NBR 14350-1
e NBR 14350-2. O texto dessas normas pode ser adquirido junto à ABNT – www.abnt.com.br.
A falta de manutenção nos equipamentos que
gere um acidente leva à caracterização de responsabilidade civil pelos prejuízos
causados aos usuários.
Essa responsabilidade também poderá atingir o
síndico, se o condomínio for processado e por sua vez processar o síndico,
regressivamente.
Funcionários de condomínios não têm obrigação
de cuidar de crianças em piscinas ou playgrounds, por isso a responsabilidade é
toda dos pais ou responsáveis.
A responsabilidade do síndico em relação às
piscinas e playgrounds é quanto à manutenção dos equipamentos e da água da
piscina. Portanto, só há responsabilidade civil no caso da manutenção provocar
alguma lesão nos usuários.
Como Evitar Problemas
Providenciando a manutenção constante dos
equipamentos, de acordo com as normas, e por profissionais habilitados.
Prestação de Contas
É um dos principais deveres do síndico a
correta prestação de contas anual para a assembléia, e também eventual, quando
esta o exigir.
Para tanto, todas as despesas devem ser
comprovadas e documentadas.
Caso se constate diferença de valor entre a
arrecadação e as despesas comprovadas, o síndico pode ser acionado civil e
criminalmente, por não cumprir sua obrigação legal e por se apropriar de fundos
do condomínio.
Como Evitar Problemas
Ter arquivo claro e organizado com todos os
comprovantes de pagamento.
Sempre exigir notas fiscais, RPA (Recibo de
Autônomo), comprovantes de pagamentos de funcionários e seus benefícios,
guardar as contas pagas.
Trabalhar sempre em cooperação com o conselho
fiscal, para verificar mensalmente a contabilidade condominial, evitando
desgastes futuros.
Inadimplência – Ausência de Cobrança
O síndico deve zelar pela boa administração
do condomínio, aqui incluída a recuperação dos créditos do condomínio,
acionando os inadimplentes direta e judicialmente.
A negligência nesses procedimentos,
devidamente comprovada, pode gerar a obrigação de reparar o dano.
Como Evitar Problemas
Tendo um cronograma-padrão de cobrança, do
qual todos os condôminos tenham conhecimento. Por exemplo: no primeiro mês de
atraso, notificação por escrito; no segundo, aviso de que o condomínio acionará
a justiça; no terceiro, entrar com ação de cobrança.
Identificando, nos balancetes, não o nome dos
inadimplentes, mas o número de suas unidades.
Não dar descontos em acordos. Estes,
legalmente, só são possíveis com a concordância de todos os condôminos. Os
acordos devem envolver apenas parcelamento.
Inadimplência – Danos Morais
Alegação de danos morais por exposição dos
nomes dos inadimplentes: depende do meio e do modo da divulgação. Se forem
feitos de forma objetiva e discreta, que leve a informação aos interessados,
não haverá dano moral ou constrangimento por parte dos condôminos pendentes.
A divulgação dos inadimplentes é um “exercício
regular e direito”, porque o artigo 1348 do Código Civil impõe ao síndico o
dever de prestar contas aos condôminos.
Como evitar problemas
O melhor é divulgar apenas o número das unidades
inadimplentes, o valor devido e o mês respectivo no balancete mensalmente
enviado aos condôminos.
Não convém veicular o número das unidades
inadimplentes no quadro de avisos ou cartazes na portaria, mas apenas nos
balancetes.
Obras
O síndico pode ser realizado civilmente pelas
obras realizadas sem a devida autorização da assembléia.
Se as obras são voluptuárias, ou seja, para
fins estéticos ou de recreação, dependem do voto de dois terços dos condôminos.
Ex: Implantação de churrasqueira, reforma de hall de entrada.
Se as obras são úteis, ou seja, aumentam ou
facilitam os serviços do condomínio, dependem de voto da maioria dos
condôminos. Ex: reforma da guarita, implantação de piso antiderrapante.
O Código Civil determina que obras urgentes
(chamadas pelo CC de “necessárias”, artigo 1341) podem ser feitas sem
autorização da assembléia.
Se a obra grande envolver grande despesa, a
assembléia deve ser imediatamente convocada e comunicada.
Como Evitar Problemas
Observando as votações mínimas previstas por lei.
Exija sempre que a empresa contratada tem
porte e condições necessárias para concluí-la, sem abandoná-la pela metade, o
que infelizmente tem acontecido algumas vezes.
FONTE: www.sindiconet.com.br
Nenhum comentário:
Postar um comentário
Deixe aqui sua opinião ou comentário!