Inquilino tem direito a votar na escolha
do novo síndico?
Afinal, inquilino vota ou não para síndico? Para bem
compreender o problema, convém fazer um pequeno retrospecto da Lei do
Condomínio, já em vigor desde dezembro de 1964.
1964
Em sua redação original, a Lei 4.591/64 nada dispunha sobre a
presença e muito menos sobre o direito de voto dos locatários em assembléias
condominiais. Entendia-se, com razão, que o condômino deveria estar presente
pessoalmente ou se fazer representar por procurador devidamente habilitado.
1991
Em outubro de 1991, a atual Lei das Locações (8.245/91), em
seu artigo 83, introduziu na legislação brasileira o direito do locatário
participar, circunstancialmente, das assembléias de condomínio.
Diz o mencionado artigo 83: “Ao art. 24 da lei n. 4.591, de
16 de dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte:
Como se vê, um dos pressupostos de validação da presença do
inquilino na assembléia era a existência de pauta envolvendo “despesas
ordinárias” do prédio. Por suposto, qualquer outro tipo de deliberação ficava
fora da alçada do locatário, mesmo que, indiretamente, de seu interesse. Mesmo
sob esse raciocínio, houve quem defendesse o direito do inquilino eleger o
síndico, já que sua escolha afeta diretamente os gastos ordinários do edifício,
seja por seu estilo de administração, seja por outros fatores.
1996
Em março de 1996, o legislador ampliou as responsabilidades
dos locatários, através da Lei 9.267, de 25.03.96, que deu nova redação ao §
4o. do art. 24 da Lei 4.591/64, o qual passou a ficar assim redigido:
§ 4º Nas decisões da Assembléia que não
envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso
o condômino-locador a ela não compareça. (Redação dada pela Lei nº 9.267, de
25.3.1996)
Onde se dizia “que
envolvam despesas ordinárias” passou-se a mencionar “que não envolvam despesas extraordinárias” ficando o resto de
igual forma.
Não se trata de mera
modificação semântica. Na forma em que está redigido o parágrafo, não há mais
por que não se permitir que o locatário, na ausência do locador ou seu
procurador, não só participe como dê seu voto na hora de eleger ou demitir o
síndico.
Se a deliberação não envolver despesa extraordinária (nem, a
nosso ver, afetar o direito de propriedade do condômino), é legítima e
bem-vinda a presença do inquilino na assembléia.
2002
2002
O novo Código Civil, que entrou em vigor em 2002, passou a
regular também a matéria sobre o condomínio edifício e não tem um capítulo
sobre o mesmo título.
“A assembléia geral é tratada no título ‘Da Administração
do Condomínio’ (artigos 1347 a 1356) e fala do direito de voto dos condôminos,
sugerindo que estes são os proprietários ou todos aqueles que, embora não sejam
proprietários, tenham direitos aquisitivos sobre a unidade imobiliária
(promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários), sem deixar
clara a condição dos inquilinos”, conforme o advogado Hugo Ribeiro,
especialista em direito imobiliário.
Mesmo com a vigência do Código Civil,
entretanto, a lei 4.591/64 continua em vigor e, para Ribeiro, o inquilino deve
ter seu direito de voto assegurado em assembléias que envolvam despesas
ordinárias, mesmo sem procuração específica.
Outra questão que nos foi proposta há dias é se o locatário
também pode se fazer representar por procurador. Também não vemos óbice a
tanto. Não comparecendo o condômino, não designando representante, não podendo
comparecer o inquilino, nada impede que envie seu mandatário. Não há na
legislação brasileira norma que proíba tal forma de representação. Em tese,
porém, é possível que, na convenção do condomínio, se estabeleçam regras
específicas sobre o problema.
Não esquecer, por fim, que
o locatário deve ser devidamente identificado e comprovar, por meio do contrato
de locação, a sua condição de inquilino da unidade autônoma onde reside ou
trabalha.
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