Você sabe como é composta a taxa do seu condomínio?

Você paga caro pelo seu condomínio? Entender os custos envolvidos é essencial para avaliar se o preço é justo. 

A maioria dos condôminos tem uma visão de que a taxa de condomínio é uma obrigação para contribuir com a manutenção do prédio. Essa visão não está incorreta, mas você realmente sabe o que compõe esta taxa de condomínio?

Os valores pagos em condomínio são definidos de acordo com diversos critérios, como a quantidade de moradores, funcionários e os itens de lazer. Entender quais são as despesas envolvidas é mais eficiente para avaliar se o valor pago é justo ou não do que suposições simplistas de que a mensalidade é cara demais para um prédio que nem tem piscina.

Segundo o vice-presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Fábio Kurbhi, a taxa do condomínio é formada por dois componentes: as despesas ordinárias e as despesas extraordinárias.

As despesas ordinárias englobam custos com manutenção do empreendimento, como luz e água das áreas comuns, contratos de manutenção de elevador e bombas, seguros e mão de obra, entre elas, zelador e porteiro.

Despesas extraordinárias podem ser classificadas como os gastos com reforma, como repaginação da fachada ou implementação de algum serviço. No entanto, estes custos são temporários e só podem ser cobrados mediante uma apresentação prévia do orçamento das empresas que irão realizar o serviço e a aprovação dos condôminos.

Prestação de contas

Apesar de os itens de lazer contarem pontos na venda do imóvel, este não é o principal fator de influência dos preços, mas sim o rateio, uma vez que quanto mais moradores pagam, menor será o valor que cada um vai pagar.

A localização dos imóveis também pode influenciar o preço, sobretudo pelo tipo do empreendimento e pelos custos de vida próprios de cada lugar. Segundo pesquisa da Lello, da área de administração de condomínios no estado de São Paulo, o valor do condomínio chega a variar até 117% na cidade de São Paulo.

Despesas Fixas

Todo condomínio tem despesas fixas mensais, mas algumas podem não ser tão evidentes. A maior despesa é com o quadro de funcionários. “Este custo ocupa em média de 55% a 64% dos gastos totais”, explica Omar Anauate, diretor de condomínio da Associação Administradora de Bens Imóveis de São Paulo (Aabic).

Dentro do custo com pessoal, incluem-se também encargos como INSS e FGTS, como alimentação e décimo terceiro. Existem também encargos envolvidos em serviços prestados ao condomínio, como o ISS (Imposto Sobre Serviço).

Depois dos gastos com pessoal e encargos, as maiores despesas são as contas de água e energia. E em seguida, a manutenção do prédio, que pode incluir custos de conservação de elevadores, piscinas, revisão de pára-raios e outros.

Os gastos administrativos também compõem as despesas fixas. São custos bancários, o pagamento da administradora do condomínio e a isenção do síndico. “Cerca de 75% dos prédios isentam o síndico do pagamento do condomínio”, comenta Anauate.

Por fim, entram também gastos eventuais e gerais. Os gerais seriam os valores despendidos com cartório, correio, materiais de limpeza, etc. E nos eventuais, entram gastos com imprevistos, como o conserto de um portão quebrado ou uma reforma, que também envolve despesas com materiais de construção.

Os itens de lazer como piscinas, academias e quadras, podem valorizar o imóvel, mas não são os maiores fatores de impacto no preço e seus custos mensais são incluídos nos gastos com manutenção e com funcionários. “A piscina não tem um custo mensal alto, ela eleva o padrão do prédio, mas a água não é trocada com tanta freqüência, então gastos com funcionários, com energia e água são muito mais relevantes para o valor do condomínio do que as despesas de uma piscina”.vale ressaltar que se a área de lazer for como um clube – e não incluir apenas uma piscina ou uma quadra simples, com baixos custos de manutenção – este item pode ser mais relevante para a taxa condominial do que outros. Segundo a Lello, o gasto médio mensal total nos chamados prédios padrão, com 64 apartamentos e valor de condomínio individual de 400 reais, é de 25.000 reais, enquanto o de condomínios do tipo clube é de 150.000 reais.

Tabela de despesas

A Aabic realiza mensalmente uma pesquisa com 400 condomínios para verificar as despesas médias dos condomínios na cidade de São Paulo. Ainda que a pesquisa aborde apenas uma cidade, independente da região, os dados podem mostrar qual é a divisão média de gastos de um condomínio e como eles variam conforme o tamanho do seu apartamento. Veja a seguir os resultados do mês de abril.

Prédios com apartamentos com três dormitórios

Em apartamentos com mais de um dormitório, a Aabic faz uma divisão entre padrão A e B. O padrão B seria um condomínio com uma área comum pequena, ou sem área comum, com menos segurança e com apenas uma vaga ou sem garagem. O padrão A seria de um condomínio com mais segurança e com uma área comum maior, que tenha piscina e/ou salão de festas e/ou quadra esportiva.

Tipo de Despesa	Padrão A / valor (R$)	Padrão B / valor (R$)
Pessoal	14.897	13.312
Encargos	5.513	4.894
Benefícios	651	651
Água	3.426	2.981
Energia	1.633	1.385
Manutenção	2.618	2.468
Material de Construção	396	348
Administração	2.561	2.446
Gerais	945	1054
Eventuais	1.999	1.653
Total	34.640	31.191

FONTES: http://www.imobiliariaemribeiraopreto.com

http://exame.abril.com.br